10 Checkpunkte für die erfolgreiche Grundstücksauswahl

Ein Grundstück ist das Fundament eines Wohnimmobilienvermögens, und ein Ersatzkauf ist kaum möglich. Selbst ein Grundstück, das unter Marktpreis erscheint, kann unbaugeeignet sein oder nach dem Einzug Bodenprobleme entwickeln. Um solche Situationen zu vermeiden, ist es wichtig, die Prüfungen vor dem Kauf zu punktuieren und systematisch abzuarbeiten. Dieser Artikel erklärt zehn Checkpunkte, die in der Praxis häufig angesprochen werden.

Checkpunkt 1: Straßenanbindungspflicht

Nach Artikel 43 des japanischen Baugesetzes darf grundsätzlich kein Gebäude auf einem Grundstück errichtet werden, das nicht mindestens 2 m an einer mindestens 4 m breiten Straße liegt. Bei Grundstücken, die nur an eine schmalere Privatstraße grenzen, kann ein Rückversatz vom Straßenrand erforderlich werden, wodurch die effektiv bebaubare Fläche schrumpft. Prüfen Sie die Breite der Zugangsstraße vor Ort und gleichen Sie sie mit der Stadtplanungskarte ab.

Checkpunkt 2: Bodenbeschaffenheit

Weicher Boden kann ungleichmäßige Setzungen verursachen, die zu Neigung und Rissen des Gebäudes führen. Frühere Teiche und Sümpfe oder aufgefülltes Neubauland verdienen besondere Vorsicht. Ein Hinweis ist eine Nachbarschaft mit vielen Bauarbeiten mit erhöhten Fundamenten. Eine Bodenuntersuchung vor dem Kauf und die Nachfrage zur Vorgeschichte des Grundstücks beim Immobilienunternehmen sind wichtig.

Checkpunkt 3: Sonnenlicht und Verschattungsbestimmungen

In Gebieten mit nördlicher Baulinienbegrenzung und Verschattungsbestimmungen sind Gebäudehöhe und -platzierung eingeschränkt; der gewünschte Grundriss oder die Gebäudegröße ist möglicherweise nicht umsetzbar. Auf schmalen Grundstücken nahe an Nachbargrundstücken ist die Wirkung größer, daher ist bei Grundstücken mit Bauauflagen eine vorherige Rücksprache mit einem Architekten beruhigend.

Checkpunkt 4: Nutzungsgebiete und Wohnqualität

Nutzungsgebiete bestimmen, welche Gebäudearten gebaut werden dürfen, sowie Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl. Reine Niedrigwohngebiete bieten eine ruhige Umgebung, doch gewerbliche Einrichtungen sind schwer errichtbar, was den Alltag einschränken kann. Umgekehrt sind Geschäftsgebiete bequem, aber möglicherweise lebhaft. Prüfen Sie die Ausweisung stets auf der Stadtplanungskarte der Kommune.

Checkpunkt 5: Infrastruktur wie Wasser und Abwasser

Ob Wasser- und Abwasserleitungen vorhanden sind, verändert Anfangskosten und Aufwand erheblich. Fehlt der Wasseranschluss, können Klärgrube oder Brunnen erforderlich werden. Prüfen Sie auch Strom- und Gasanschlüsse sowie den Mobilfunkempfang.

Checkpunkt 6: Katastrophenrisiko

Prüfen Sie Hochwasser-, Rutsch- und Tsunamirisiken auf den Gefahrenkarten. Grundstücke in Rutschgebietswarnzonen oder Überschwemmungsflächen können bei Versicherungsprämien, Immobilienwert und Hypothekenbedingungen benachteiligt sein. Prüfen Sie vor Vertragsabschluss unbedingt die überlagernde Gefahrenkarte und die Unterlagen der Kommune.

Checkpunkt 7: Privatstraßenprobleme der Zugangsstraße

Ist die Zugangsstraße eine Privatstraße, müssen Eigentümer und Rechtslage geklärt werden. Sofern es sich nicht um eine nach dem Baugesetz festgelegte Straße handelt, kann ein über die Privatstraße eines anderen erschlossenes Grundstück Probleme bei der Baugenehmigung bekommen. Grundstücke mit Privatstraßenlasten können auch bei späterem Wiederaufbau oder Verkauf bewertungsmäßig benachteiligt sein.

Checkpunkt 8: Grenzfestlegung

Grundstücke ohne bestätigte Grenzen zu Nachbarn können bei Zäunen oder Bauarbeiten Konflikte verursachen. Selbst wo Grenzsteine vorhanden sind, stimmen Gelände und eingetragene Karte oft nicht überein. Prüfen Sie, ob eine bestätigte Vermessung abgeschlossen ist und Grenzfestlegungsdokumente existieren; falls nicht, klären Sie die Kostenteilung der Vermessung vorab.

Checkpunkt 9: Nicht wieder bebaubare Grundstücke

Grundstücke, die die Straßenanbindungspflicht nicht erfüllen, können nach dem Abriss des Bestandsgebäudes nicht wieder bebaut werden. Wird ein Bestandshaus weit unter Marktpreis angeboten, kann es sich um ein nicht wieder bebaubares Grundstück handeln. Wer nach dem Kauf Umbau oder Neubau plant, sollte unbedingt zuerst die Baubarkeit klären.

Checkpunkt 10: Finale Checkliste vor dem Kauf

Nutzen Sie die folgende Checkliste für die abschließende Prüfung vor der Unterschrift.

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Zusammenfassung

Der Schlüssel zum erfolgreichen Grundstückskauf liegt darin, entlang von Punkten systematisch zu prüfen statt auf Gefühl zu setzen. Prüfen Sie die Preise über die präfekturbezogenen Bodenpreisseiten dieser Website und das Tsubo-Umrechnungstool, und arbeiten Sie die Checkliste dieses Artikels für die Konditionen ab; so lässt sich das Risiko deutlich senken. Im Zweifel lohnt sich die Beratung durch Fachleute wie Architekten oder Vermessungssachverständige.