Budgetplanung beim Grundstückskauf — Kosten jenseits des Grundstückspreises

Beim Grundstückskauf achtet man leicht nur auf den Preis des Grundstücks selbst, tatsächlich fallen jedoch zahlreiche Nebenkosten an. Meist scheitert die Finanzplanung an einer Unterschätzung dieser Kosten. Dieser Artikel erläutert die Kostenarten beim Grundstückskauf und wie Sie ein realistisches Budget aufstellen.

Die wichtigsten Nebenkosten neben dem Grundstückspreis

• Eintragungskosten (Registrierungssteuer): Für die Umschreibung der Eigentumsrechte beim Kauf gilt ein Standardsatz von 0,2% des steuerlichen Bewertungswerts
• Vergütung des Gerichtsschreibers (Shihō-shoshi): Für die Beauftragung der Eintragung sind 50.000-150.000 Yen üblich
• Grunderwerbsteuer (Fudōsan shutoku-zei): Sie wird im Folgejahr erhoben; bei Bauland entspricht sie im Ergebnis meist rund 1,5% des Bewertungswerts
• Maklerprovision: Beim Kauf über ein Maklerbüro ist bei Preisen über 4 Millionen Yen höchstens 3% des Preises plus 60.000 Yen zuzüglich Umsatzsteuer zulässig
• Darlehensbearbeitungs- und Bürgschaftsgebühren: je nach Produkt rund 2% des Darlehensbetrags oder pauschal 30.000-100.000 Yen
• Baugrunduntersuchung und Vermessung: Die Baugrunduntersuchung kostet zehntausende Yen; bei unklaren Grenzen kann die Vermessung hunderttausende Yen kosten

Richtwert: 5-10% des Grundstückspreises an Nebenkosten

Als grobe Regel betragen die Nebenkosten insgesamt etwa 5-10% des Grundstückspreises. Bei einem 30-Millionen-Yen-Grundstück sind 1,5 bis 3 Millionen Yen einzuplanen. Beim Direktkauf ohne Makler entfällt die Provision, während bei Vermessungs- oder Abbruchsbedarf unerwartete Ausgaben zunehmen. Nebenkosten lassen sich oft nicht in das Immobiliendarlehen einbeziehen; sichern Sie sie daher gesondert als Eigenkapital.

Beispiel einer Budgetsimulation

Die folgende Tabelle zeigt ein Beispiel für ein 30-Millionen-Yen-Grundstück mit einem Bewertungswert von 15 Millionen Yen, gekauft über einen Makler mit Immobiliendarlehen.

Die Tabelle ist nur eine Überschlagsrechnung; Steuern und Vergütungen hängen von den individuellen Bedingungen ab. Ohne Makler entfällt die Provision, und die Kosten sinken auf rund eine Million Yen.

Darlehensgrenze und Kreditbelastungsquote

Prüfinstitute bewerten das Verhältnis der jährlichen Raten zum Jahreseinkommen, die Kreditbelastungsquote. Üblich sind 25-35% als Richtwert; darüber hinaus sinkt der maximale Kreditrahmen und die Prüfung fällt strenger aus.

• Bei 5 Millionen Yen Jahreseinkommen und 30% Belastung liegt die Obergrenze bei 1,5 Millionen Yen Jahresrate (rund 125.000 Yen monatlich)
• Bei gleicher Monatsrate ändert sich der mögliche Kreditbetrag stark je nach Zinssatz und Laufzeit
• Für bloßes Bauland sind Darlehen schwerer zu erhalten als mit Gebäude; planen Sie die Baukosten daher mit ein

Jährliche Grundbesitz- und Stadtplanungssteuer

Nach dem Kauf zahlt der Eigentümer zum 1. Januar eines jeden Jahres die Grundbesitzsteuer (Kotei-shisanzei) und die Stadtplanungssteuer. Der maßgebliche Bewertungswert liegt unter dem Marktpreis, allgemein bei etwa 70% der amtlich veröffentlichten Bodenpreise.

• Grundbesitzsteuer: Bewertungswert × Standardsatz 1,4% (je Gemeinde unterschiedlich)
• Stadtplanungssteuer: begrenzt auf maximal 0,3%, von vielen Gemeinden nahezu ausgeschöpft

Für Bauland mit 15 Millionen Yen Bewertungswert sind das rund 210.000 Yen Grundbesitzsteuer plus 45.000 Yen Stadtplanungssteuer, also etwa 250.000 Yen pro Jahr. Sonderregeln verändern den tatsächlichen Betrag, aber kalkulieren Sie diese laufenden Kosten mit ein.

Flächenspreise mit unseren Bodendaten ermitteln

Ausgangspunkt der Budgetplanung ist das Preisniveau der Wunschregion. Auf unserer Seite Land Price Map können Sie Bodendaten wie amtlich veröffentlichte Preise nach Präfektur und Gemeinde abrufen und Regionen über das Bodenpreisranking vergleichen. Multiplizieren Sie den Richtpreis der Region mit der benötigten Fläche und addieren Sie die Nebenkosten zum Gesamtbudget.

Fazit

Das Gesamtbudget eines Grundstückskaufs umfasst den Grundstückspreis zuzüglich Nebenkosten (Richtwert 5-10% des Preises) und laufenden Steuern wie der Grundbesitzsteuer. Holen Sie je Posten Angebote ein und halten Sie die Kreditbelastung im Richtwert von 25-35%. Beginnen Sie damit, die Preise der Regionen mit unseren Bodendaten zu prüfen.